Fundacja rodzinna – zmiany od 2027 r. Co przewiduje projekt UD447?

Fundacja rodzinna nie zmienia swoich zasad podatkowych w 2026 r. Obowiązują dotychczasowe przepisy, a zmiany podatkowe dla fundacji rodzinnej zapowiadane na 2026 r. przez Ministerstwo Finansów są nadal projektem. Nowy projekt UD447 z 5 sierpnia 2026 r. zakłada jednak, że od 1 stycznia 2027 r. część zasad opodatkowania fundacji rodzinnych może zmienić się istotnie.

Najważniejsze propozycje obejmują podwyższenie CIT od świadczeń i innych zdarzeń objętych art. 24q ustawy o CIT z 15% do 19%, wprowadzenie 36-miesięcznego okresu utrzymywania określonych składników majątku, ograniczenie preferencji podatkowych dla najmu krótkoterminowego oraz objęcie fundacji rodzinnych przepisami dotyczącymi zagranicznych jednostek kontrolowanych – CFC – i exit tax. Projekt przewiduje również zmiany dotyczące podmiotów transparentnych podatkowo, ukrytych zysków oraz korzystniejsze zasady PIT dla zstępnych rodzeństwa fundatorów.

To ważne rozróżnienie: na dzień 17 września 2026 r. są to projektowane, a nie obowiązujące przepisy. Projekt pozostaje na etapie rządowym, a w wykazie prac Rady Ministrów jego przyjęcie zaplanowano na III kwartał 2026 r. Jego treść może więc jeszcze ulec zmianie.

UD447 nie jest pierwszą próbą zmiany opodatkowania fundacji rodzinnych

Część rozwiązań zawartych w UD447 nie pojawia się po raz pierwszy. W 2025 r. parlament uchwalił nowelizację obejmującą m.in. 36-miesięczne ograniczenie przy sprzedaży majątku, CFC, exit tax i nowe zasady opodatkowania najmu krótkoterminowego. Prezydent odmówił jednak podpisania ustawy 27 listopada 2025 r., wskazując m.in. na zbyt szybkie zmienianie zasad funkcjonowania stosunkowo nowej instytucji.

W sierpniu 2026 r. Ministerstwo Finansów wróciło do części tych propozycji w projekcie UD447. Nowa wersja zawiera przy tym dodatkową istotną zmianę – podwyższenie z 15% do 19% stawki CIT dotyczącej m.in. świadczeń przekazywanych beneficjentom. Dlatego poprzednie weto nie oznacza, że temat zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych został zamknięty.

Fundacja rodzinna: co się zmienia w 2026 r., a co dopiero według projektu UD447

Projekt UD447 zmienia kilka kluczowych elementów opodatkowania fundacji rodzinnych. Najbardziej bezpośrednią zmianą jest stawka CIT dotycząca świadczeń przekazywanych beneficjentom, ukrytych zysków oraz mienia wydawanego przy rozwiązaniu fundacji. W 2026 r. wynosi ona 15%. Według projektu od 2027 r. miałaby wzrosnąć do 19%.

Zmienić mają się również zasady dotyczące sprzedaży określonych składników majątku. Obecnie nie obowiązuje ogólny 36-miesięczny okres, od którego zależałoby zachowanie zwolnienia podatkowego. Projekt zakłada natomiast, że przy sprzedaży określonego mienia wniesionego do fundacji, przekazanego jej nieodpłatnie albo nabytego od podmiotu powiązanego przed upływem 36 miesięcy dochód ze sprzedaży nie będzie korzystał ze zwolnienia. Okres ma być liczony od końca roku, w którym fundacja otrzymała lub nabyła dany składnik.

Kolejna zmiana dotyczy nieruchomości. Dziś ustawa nie zawiera projektowanego, jednoznacznego wyłączenia najmu krótkoterminowego ze zwolnienia, choć kwalifikacja takich usług może budzić spory. UD447 ma znacznie wyraźniej rozdzielić najem mieszkaniowy od krótkoterminowego zakwaterowania. Preferencja ma pozostać przede wszystkim dla nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych bezpośrednio przez fundację wyłącznie na cele mieszkaniowe. Dochody z najmu krótkoterminowego i zakwaterowania mają natomiast zostać wyłączone ze zwolnienia i podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Projekt obejmuje fundacje rodzinne również regulacjami dotyczącymi zagranicznych jednostek kontrolowanych, czyli CFC. Obecnie zwolnienie podmiotowe fundacji obejmuje ten obszar. Po zmianach posiadanie określonych zagranicznych spółek lub innych jednostek będzie wymagało analizy na takich samych zasadach, jakie przepisy o CFC przewidują dla innych podatników CIT.

Podobna zmiana dotyczy exit tax. Obecnie fundacja korzysta ze zwolnienia, które nie zostało wyłączone w zakresie podatku od niezrealizowanych zysków. UD447 przewiduje usunięcie tego zwolnienia w odniesieniu do exit tax, co może mieć znaczenie przede wszystkim przy transgranicznych reorganizacjach i przenoszeniu aktywów.

Zaostrzeniu mają ulec także zasady dotyczące podmiotów transparentnych podatkowo. Projekt przewiduje wyłączenie ze zwolnienia określonych przychodów uzyskiwanych przez fundację za pośrednictwem takich struktur.

Nie wszystkie propozycje są jednak niekorzystne dla beneficjentów. UD447 przewiduje również rozszerzenie zwolnienia z PIT na zstępnych rodzeństwa fundatora, a więc m.in. bratanków, bratanice, siostrzeńców i siostrzenice, w zakresie określonym w projekcie. Może to mieć szczególne znaczenie dla fundacji zakładanych wspólnie przez rodzeństwo.

CIT od świadczeń ma wzrosnąć z 15% do 19%

Obecnie art. 24q ustawy o CIT przewiduje 15% podatku od świadczeń przekazywanych lub pozostawionych do dyspozycji beneficjentów, mienia wydawanego w związku z rozwiązaniem fundacji oraz ukrytych zysków. Projekt UD447 zastępuje stawkę 15% stawką 19%.

Nie oznacza to automatycznie 19% PIT po stronie beneficjenta. Podatek z art. 24q jest CIT płaconym przez fundację. Zasady PIT beneficjenta pozostają odrębnym zagadnieniem, a fundator i określeni członkowie jego rodziny mogą korzystać ze zwolnienia w odpowiedniej proporcji.

Przykład: wypłata 1 mln zł dziecku fundatora

Załóżmy, że fundacja ma jednego fundatora i wypłaca jego dziecku świadczenie w wysokości 1 000 000 zł. Dziecko korzysta ze zwolnienia z PIT.

Przy obecnej stawce fundacja zapłaci 150 000 zł CIT. Jeżeli UD447 wejdzie w życie w obecnym kształcie i świadczenie zostanie dokonane po wejściu nowych przepisów, CIT wyniesie 190 000 zł.

Różnica wynosi więc 40 000 zł na każdym 1 mln zł świadczenia.

To jeden z powodów, dla których do końca 2026 r. część fundacji może analizować harmonogram zaplanowanych świadczeń. Nie oznacza to jednak, że wypłatę należy automatycznie przyspieszać. Decyzja powinna uwzględniać statut, potrzeby beneficjentów, płynność fundacji oraz gospodarcze uzasadnienie czynności.

36 miesięcy utrzymania majątku – kiedy sprzedaż może stracić zwolnienie?

Jedną z najistotniejszych zmian jest 36-miesięczny okres dotyczący określonego majątku. Projekt przewiduje utratę zwolnienia z CIT, jeżeli fundacja sprzeda przed upływem tego okresu mienie:

• wniesione do fundacji,
• przekazane jej nieodpłatnie,
• albo nabyte przez fundację od podmiotu powiązanego.

Termin ma być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do wniesienia, przekazania albo nabycia majątku.

To istotny szczegół. Jeżeli np. fundacja nabędzie objęty regulacją składnik 15 marca 2027 r., 36 miesięcy będzie liczone od końca 2027 r., a nie od 15 marca. W praktyce pełny okres zakończy się więc z końcem 2030 r.

Równie ważny jest przepis przejściowy. Projekt przewiduje stosowanie nowego ograniczenia do mienia wniesionego, przekazanego nieodpłatnie albo nabytego od podmiotu powiązanego po 31 grudnia 2026 r. Nie można więc upraszczać tej zmiany do stwierdzenia, że każda sprzedaż majątku przez istniejącą fundację zostanie od 2027 r. objęta trzyletnią karencją.

Przykład: sprzedaż udziałów przed upływem 36 miesięcy

Załóżmy, że w 2027 r. fundacja kupuje od podmiotu powiązanego udziały za 2 mln zł, a następnie przed upływem 36 miesięcy sprzedaje je za 3 mln zł. Dla uproszczenia przyjmijmy, że podatkowy dochód na transakcji wynosi 1 mln zł.

Przy obecnych zasadach sprzedaż udziałów mieszcząca się w zakresie dozwolonej działalności fundacji może korzystać ze zwolnienia, dlatego na etapie samej sprzedaży CIT może wynosić 0 zł.

Według UD447 sprzedaż takiego majątku przed upływem wymaganego okresu ma zostać wyłączona ze zwolnienia i opodatkowana na zasadach ogólnych. Przy dochodzie 1 mln zł i stawce 19% CIT oznaczałoby to 190 000 zł podatku. Projekt wprost wskazuje, że przychody objęte nowym art. 6 ust. 8 mają podlegać CIT na zasadach ogólnych.

To może mieć szczególne znaczenie dla fundacji, które mają służyć nie tylko długoterminowemu utrzymywaniu aktywów, ale również aktywnemu przebudowywaniu rodzinnego portfela inwestycyjnego.

Najem krótkoterminowy ma zostać wyłączony z preferencyjnych zasad

Obecne przepisy zaliczają najem, dzierżawę i udostępnianie mienia do korzystania do katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Sam najem może więc korzystać ze zwolnienia z CIT. W przypadku najmu krótkoterminowego praktyka nie jest jednak jednolita – spory dotyczą przede wszystkim granicy pomiędzy zwykłym najmem a usługą zakwaterowania lub działalnością o szerszym charakterze.

UD447 ma tę kwestię rozstrzygnąć znacznie bardziej restrykcyjnie. Projekt zakłada, że zwolnienie pozostanie w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych wtedy, gdy są one wynajmowane bezpośrednio przez fundację wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ciężar wykazania tego celu ma spoczywać na fundacji. Zwolnienia mają natomiast nie stosować się m.in. do określonych nieruchomości przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania.

W uzasadnieniu Ministerstwo Finansów wskazuje wprost, że chodzi o wyłączenie preferencji dla najmu krótkoterminowego oraz usług związanych z zakwaterowaniem. Dochody pozostające w ramach dozwolonej działalności, ale objęte nowym wyłączeniem, mają podlegać 19% CIT na zasadach ogólnych. Jeżeli działalność wykraczałaby dodatkowo poza ustawowy katalog działalności fundacji, nadal mogłaby znaleźć zastosowanie sankcyjna stawka 25%.

Przykład: apartamenty wynajmowane krótkoterminowo

Załóżmy, że fundacja osiąga rocznie 500 000 zł przychodów z krótkoterminowego udostępniania apartamentów, a koszty podatkowe wynoszą 200 000 zł. Dochód to więc 300 000 zł.

Przy obecnych zasadach, jeżeli konkretny model zostanie zakwalifikowany jako dozwolony najem objęty zwolnieniem, CIT na poziomie fundacji wynosi 0 zł.

Według UD447 taki przychód ma zostać wyłączony ze zwolnienia. Przy założonym dochodzie 300 000 zł i opodatkowaniu według stawki 19% CIT podatek wyniósłby 57 000 zł.

Dla fundacji posiadających apartamenty, budynki przeznaczone na krótkie pobyty albo inne obiekty wykorzystywane do całodobowego zakwaterowania może to być jedna z najbardziej odczuwalnych zmian.

Najem długoterminowy nie ma zniknąć ze zwolnienia

Projekt nie przewiduje opodatkowania każdego najmu nieruchomości przez fundację rodzinną. W przypadku budynków i lokali mieszkalnych wyjątek od opodatkowania ma nadal obejmować sytuację, w której fundacja wynajmuje je bezpośrednio wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Różnica pomiędzy najmem mieszkaniowym a krótkoterminowym zakwaterowaniem stanie się więc jeszcze bardziej istotna dla księgowości fundacji. Znaczenie będą miały nie tylko faktury i przychody, ale także sposób wykorzystywania nieruchomości, umowy z najemcami oraz dokumentacja pozwalająca wykazać cel mieszkaniowy.

Fundacja rodzinna ma zostać objęta przepisami o CFC i exit tax

Projekt UD447 zmienia również zakres zwolnienia podmiotowego fundacji rodzinnej. Ma ono przestać obejmować podatek dotyczący zagranicznych jednostek kontrolowanych, czyli CFC, oraz podatek od niezrealizowanych zysków – exit tax.

Zmiana dotycząca CFC będzie szczególnie istotna dla fundacji posiadających udziały w zagranicznych spółkach. Nie oznacza ona automatycznie, że każda zagraniczna spółka w strukturze fundacji spowoduje powstanie dodatkowego podatku. Najpierw trzeba ustalić, czy spełnione są ustawowe przesłanki uznania podmiotu za zagraniczną jednostkę kontrolowaną.

Podobnie jest z exit tax. Projekt nie wprowadza podatku od samego faktu posiadania zagranicznych aktywów. Znaczenie mają zdarzenia powodujące przeniesienie aktywów lub rezydencji podatkowej w sposób objęty art. 24f ustawy o CIT. W fundacjach z elementem zagranicznym analiza będzie jednak bardziej złożona niż obecnie.

Projekt ogranicza też wykorzystanie podmiotów transparentnych podatkowo

UD447 zakłada wyłączenie ze zwolnienia określonych przychodów fundacji uzyskiwanych przez udział w spółkach niebędących osobami prawnymi oraz innych podmiotach transparentnych, w których przychody, koszty, dochody lub straty są przypisywane bezpośrednio ich wspólnikom.

Ministerstwo uzasadnia tę zmianę przypadkami wykorzystywania zagranicznych podmiotów transparentnych do prowadzenia za ich pośrednictwem działalności operacyjnej, podczas gdy fundacja formalnie korzysta z preferencyjnego reżimu.

Dla fundacji posiadających wyłącznie udziały w standardowych polskich spółkach kapitałowych zmiana ta nie musi mieć bezpośredniego znaczenia. Kluczowa będzie natomiast w strukturach obejmujących zagraniczne partnershipy, spółki osobowe i inne podmioty transparentne podatkowo.

Projekt przewiduje również zmianę korzystną dla części beneficjentów

UD447 nie zawiera wyłącznie zaostrzeń. Projekt rozszerza katalog członków rodziny fundatora korzystających ze zwolnienia PIT o zstępnych jego rodzeństwa. Chodzi więc m.in. o bratanków, bratanice, siostrzeńców i siostrzenice fundatora.

Ma to szczególne znaczenie dla fundacji tworzonych wspólnie przez rodzeństwo. Obecna konstrukcja może powodować, że dzieci jednego z fundatorów nie korzystają z pełnego zwolnienia w odniesieniu do części majątku przypadającej na jego rodzeństwo. Projekt ma zbliżyć ich sytuację do modelu, w którym fundację zakładają rodzice rodzeństwa.

Co zmiany oznaczają dla już istniejących fundacji rodzinnych?

Najważniejszym błędem byłoby założenie, że skoro fundacja już istnieje, projekt jej nie dotyczy. Podwyższenie stawki z 15% do 19%, nowe zasady najmu czy przepisy o CFC mają zasadniczo odnosić się również do istniejących fundacji od momentu wejścia nowych regulacji w życie.

Inaczej skonstruowano natomiast 36-miesięczny okres dotyczący sprzedaży majątku. Projekt przewiduje, że nowe ograniczenie obejmie wskazane składniki wniesione, przekazane albo nabyte od podmiotu powiązanego po 31 grudnia 2026 r.

Projekt zawiera również przejściowy mechanizm dotyczący niektórych nieruchomości wniesionych do fundacji przed 2027 r. Do końca 2027 r. możliwy ma być ich zwrot fundatorowi na szczególnych zasadach podatkowych. To rozwiązanie dotyczy jednak konkretnie zdefiniowanych nieruchomości i praw majątkowych, dlatego nie należy traktować go jako ogólnej możliwości bezpodatkowego wycofania dowolnego majątku z fundacji.

Co warto przeanalizować przed końcem 2026 r.?

Projekt nie uzasadnia gwałtownego przenoszenia majątku ani wykonywania czynności wyłącznie po to, aby zdążyć przed 1 stycznia 2027 r. Jest natomiast dobrym momentem na sprawdzenie, jak konkretna fundacja byłaby rozliczana, gdyby UD447 wszedł w życie w obecnej wersji.

Przed końcem 2026 r. warto przede wszystkim:

• przeanalizować świadczenia dla beneficjentów zaplanowane na 2026 i 2027 r. oraz wpływ zmiany stawki z 15% na 19%;
• zinwentaryzować majątek, który ma być wniesiony lub przekazany fundacji, szczególnie jeżeli przewidywana jest jego sprzedaż w ciągu kilku lat;
• sprawdzić nieruchomości wykorzystywane w najmie krótkoterminowym i sposób dokumentowania najmu mieszkaniowego;
• przeanalizować zagraniczne spółki i inne podmioty pod kątem regulacji CFC;
• zweryfikować udział fundacji w podmiotach transparentnych podatkowo;
• przejrzeć pożyczki udzielone fundatorom, beneficjentom i podmiotom powiązanym, ponieważ UD447 rozszerza również regulacje dotyczące ukrytych zysków;
• sprawdzić, czy księgowość pozwala oddzielić poszczególne źródła przychodów i prawidłowo ustalić dochód, który po zmianach może utracić zwolnienie.

W fundacji rodzinnej znaczenie księgowości wykracza przy tym poza samo przygotowanie rocznego sprawozdania. Przy projektowanych zmianach konieczne może być m.in. monitorowanie dat nabycia konkretnych aktywów, okresu ich posiadania, źródeł przychodów z nieruchomości oraz transakcji z podmiotami powiązanymi. TAXO prowadzi dedykowaną księgowość fundacji rodzinnej, obejmującą m.in. księgi rachunkowe, rozliczenia podatkowe, ewidencję majątku i sprawozdawczość.

Czy warto zmieniać plany fundacji już teraz?

UD447 jest projektem, a nie obowiązującą ustawą. Nie ma więc podstaw, aby rozliczać dzisiejsze transakcje według projektowanych zasad albo zakładać, że wszystkie rozwiązania wejdą w życie dokładnie w obecnym brzmieniu.

Jednocześnie nie warto ignorować projektu. Dotyczy on obszarów, w których decyzje podejmowane jeszcze w 2026 r. mogą mieć skutki przez kolejne lata – szczególnie terminu wypłat świadczeń, planowanego wniesienia majątku, przyszłej sprzedaży udziałów, nieruchomości na wynajem oraz zagranicznych struktur inwestycyjnych.

Najlepszym podejściem na tym etapie jest więc nie „uciekanie przed zmianami”, lecz policzenie kilku wariantów i przygotowanie dokumentacji tak, aby po zakończeniu procesu legislacyjnego można było podjąć decyzję na podstawie ostatecznego tekstu ustawy.

Stan projektu sprawdzony 17 września 2026 r. Projekt UD447 pozostaje na etapie prac legislacyjnych; projekt ustawy z 5 sierpnia 2026 r. przewiduje wejście zasadniczych zmian w życie 1 stycznia 2027 r.

Materiały źródłowe

Projekt UD447 z 5 sierpnia 2026 r.: Rządowe Centrum Legislacji – tekst projektu i uzasadnienie

Status projektu: Wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów – UD447

Weto poprzedniej nowelizacji: Kancelaria Prezydenta RP – 27 listopada 2025 r.

Obowiązujące regulacje dotyczące 15% CIT i 25% CIT dla działalności wykraczającej poza dozwolony zakres wynikają z ustawy o CIT.